Archives mensuelles : janvier 2017

[Permis de Construire] Décoder le Plan Local D’urbanisme PLU

L’objectif numéro du permis de construire, c’est de démontrer que votre projet respecte toutes les règles d’urbanisme. L’étape Numéro 1 est donc de savoir ce que raconte ce document. Apprenez à décoder le plan local d’urbanisme pour comprendre simplement ce que vous devez démontrer dans votre dossier pour valider le permis de construire.

 

Décoder le Plan Local d’Urbanisme

Article 1 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol interdites

  • Vérifier que la construction de maison individuelle est autorisée

Article 2 : Type d’occupation ou d’utilisation du sol soumises à des conditions particulières

  • Vérifier que la construction de maison individuelle est autorisée

Article 3 : Accès et voirie

  • Lister les spécifications demandées pour l’accès au terrain

Passage automobile/piéton

Passage direct

Passage aménagé autorisé ?

Largeur

Hauteur (si porche)

Nombre de logements max par accès

Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité)

  • vérifier si le terrain est viabilisé

Adduction Eau Potable

électricité

télécoms

gaz

assainissement collectif (fosse individuelle autorisée ?)

Eaux de pluies / débit de fuite (L/s/Ha)

Type de réseau (souterrain obligatoire ?)

bateau

Article 5 : Caractéristique des terrains

  • Vérifier la Superficie minimale des terrains constructibles

Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

  • Vérifier les zones de retrait obligatoires par rapport aux voies et emprises publiques

Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

  • Vérifier les zones de retrait obligatoires par rapport aux limites séparatives

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

  • Vérifier la distance minimum autorisée

 Article 9 : Emprise au sol

  • pourcentage maximum d’emprise au sol des constructions : 25% de la superficie totale du terrain
  • Lister les cas particuliers, avec majoration

Article 10 : Hauteur maximum des constructions

  • Vérifier les hauteurs maximales autorisées. : combien étages au maximum ? On indique généralement la hauteur à l’égout.

Article 11 : Aspect extérieur

constructions nouvelles

  • Les constructions nouvelles doivent s’intégrer à la séquence de voir dans laquelle elles s’insèrent en tenant compte des caractéristiques de constructions avoisinantes sur les 2 rives de la voie et notamment :

De la composition des façades limitrophes

Des rythmes horizontaux (corniches, bandeaux…)

De la volumétrie des toitures

Les locaux de stockage de déchets sont situés à l’intérieur des bâtiments

Traitement des clôtures et des abords des constructions

  • Les clôtures sur voies ou emprises publiques ou réalisées dans la marge de recul sont constituées :

Soit d’un mur plein de hauteur inférieure ou égale à 1,20 m,

Soit d’un mur-bahut de 1 m maximum surmonté d’éléments ajourés : grilles, claustras, palissades et/ou

Doublées d’une haie, pour une hauteur totale maximum de 1,60 m,

Soit d’éléments ajourés sur toute la hauteur, dans une limite de 1,60 m.

Au-delà de la marge de recul, la hauteur totale des clôtures en limite séparative ne peut excéder 2 m.

Article 12 : Stationnement

  • Stationnement des véhicules automobiles

2 places / logement

Respect des modalités de réalisation des places de stationnement

Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés

  • pourcentages minimum d’espace libre (X % de la superficie totale du terrain
  • Vérifier les périmètres de majoration
  • X % minimum des superficies obtenues par l’application des pourcentages d’espace libre doivent être en pleine terre et traitées en espace vert.
  • Les marges de recul de faible profondeur (inférieures ou égales à 5 m) doivent être plantées
  • Le stationnement est interdit dans une portion de terrain de X m de profondeur à compter des voies ou emprises publiques, sauf au droit de l’accès au stationnement dans la construction.
  • Les aires de stationnement sont plantées d’arbres de moyen développement, à raison d’un arbre toutes les X places.

Article 14 : Coefficient d’occupation des sols ou COS.

  • Non Applicable à ce jour

A l’issue de votre analyse, vous êtes en mesure de réaliser un plan de masse reprenant les informations clés pour votre Esquisse :

Décoder le Plan Local D’urbanisme

[Permis de Construire] Quel type de permis de construire déposer

Pour s’éviter tout soucis durant votre projet, mieux vaut respecter les étapes administratives obligatoires. Voici un outil simple pour savoir en quelques minutes le type de permis de construire que vous devez déposer en mairie pour valider votre projet.

Quel type de permis de construire dois-je déposer ?

Pas de permis à demander

  • Cas particuliers de très petite taille (<5m²)

Déclaration préalable de travaux

  • Pour des constructions de petite taille (> 20m² ou 40m² selon les cas)

Permis de construire

  • Pour les projets de construction d’une maison individuelle d’habitation et de ses annexes (garages…) ou pour tous travaux sur une maison individuelle existante soumis à permis.

Permis d’aménager

  • Pour les projets de grande ampleur (lotissement, aménagement urbain)

Permis de démolir

  • Pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protégé.

 

Vous allez déposer un permis ? Vérifiez d’abord quel type de permis de construire vous devez déposer en mairie :

  • TELECHARGEZ l’outil gratuit pour définir le type de permis obligatoire pour votre projet :

http:/maison-en-conception.fr/inscription-type-de-permis/

 

Préparez également votre dossier de permis de construire en vérifiant les étapes suivantes :

Les étapes du permis de construire

Pour garantir que votre permis de construire sera validé et vous épargner des soucis administratifs qui peuvent arrêter votre projet, voici la liste des différentes étapes du permis de construire auxquelles vous devez penser pour bien gérer votre projet de construction.

A quel moment déposer le permis

  • Vous êtes officiellement propriétaire du terrain
  • Vous avez les plans de votre projet (APS), et vous êtes sûr que le concept architectural ne changera pas
  • Les dimensions extérieurs et implantations ne doivent pas changer par la suite
  • Si vous effectuez des changements mineurs par la suite, vous pourrez déposer un permis modificatif
  • Vous êtes certain que le projet se fera

Préparer le dossier

  • Prendre les photos du terrain
  • Dessiner les plans (masse, façades, coupes, 3D)
  • Rédiger les notices
  • Remplir le cerfa

Déposer le dossier en mairie

  • Vérifier que la mairie a effectué les obligations administratives (affichage)
  • Attendre la réponse de la mairie
  • Faire les modifications éventuellement demandées
  • Récupérer l’attestation de pc
  • Effectuer un affichage sur le terrain sur un panneau
  • Faire constater l’affichage du panneau de permis de construire (huissier de justice)
  • Un premier passage pour l’affichage
  • Un second passage lors de l’ouverture des travaux
  • Un troisième passage à la fin des travaux
  • Recours des tiers
  • Adresser une déclaration d’ouverture de chantier
  • Adresser une déclaration au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers
  • Soumettre un permis modificatif si nécessaire
  • Adresser une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux

Après avoir listé toutes étapes du permis de construire, préparez votre dossier de permis de construire en vérifiant les étapes suivantes :

Faire construire : Commencez par définir votre projet de maison

Pour ne pas tomber dans le piège d’un projet trop coûteux et trop de stress, l’étape initial de définition de vos besoins est indispensable. On regarde ici comment définir votre projet de maison, pour garantir une maison écologique en maîtrisant votre budget.

Quelques questions-clés à se poser pour bien définir vos besoins et maitriser votre budget de construction :

 

  • Combien de personnes vont habiter cette maison ?

-Aujourd’hui

-Demain

  • Combien de chambres sont nécessaires
  • Combien d’étages voulez-vous ?
  • Quel type d’agencement voulez-vous ?

-Ouvert type loft

-cuisine fermée

-….

  • De quelles pièces avez-vous besoin ?

-Combien de chambres ?

-Un bureau ?

-Un atelier ?

-Un garage ?

-….

Les critères pour évaluer un terrain à construire

Parce que la demande est très forte, les terrains à vendre sont achetés très rapidement. Vous devez être organisé et préparé pour pouvoir décider et vous positionner rapidement sur un terrain à construire pour votre projet. On regarde ici quels sont les critères pour évaluer un terrain à construire qui vous convient et décider en un clin d’œil.

Cliquez pour démarrer la vidéo :

Pourquoi s’organiser pour trouver un terrain ?

Une demande très forte

Les terrains sortent peu et partent rapidement.

Les professionnels passent leur temps à rechercher des terrains et savent se décider rapidement.

=> vous devez être organisé et préparé pour pouvoir décider et vous positionner rapidement sur un terrain

Définir les critères de sélection du terrain

La localisation

  • Quelle commune ?
  • Quel type de zone (centre-ville, lotissement, campagne)
  • Liste des commodités à proximité (magasins, transport en commun, écoles, bois…)

La forme du terrain

Budget

Les frais fixes

  • Frais de notaires
  • Frais de raccordement
  • Frais de viabilisation
  • Accès (bateau)
  • Géomètre

Les frais variables

  • Taxe d’habitation
  • Taxe foncière
  • Frais d’entretien

Avant de visiter

Avant d’acheter

  • Avant-contrat de vente
  • Contrat de vente (Clauses obligatoires et Clauses interdites)
  • Géomètre
  • Viabilisation
  • Ouverture de chantier

 

Vous recherchez un terrain ?

TELECHARGEZ l’outil gratuit pour évaluer un terrain à construire :

Evaluer un terrain à construire

 

Les étapes d’un projet de construction

Pour faire construire la maison de vos rêves sans mauvaises surprises et sans y passer tout votre temps, voici la liste des étapes d’un projet de construction pour y voir plus clair et maîtriser votre projet.

Cliquez pour démarrer la vidéo :

 

1-Faisabilité projet

La première étape d’un projet de construction n’est pas de faire les plans…. Il existe une série d’étapes que je vous conseille de réaliser pour vous assurer que votre projet part sur les bons rails :

Programmation

  • Définir vos besoins

Réfléchir à votre projet. Où le localiser, quelques pièces inclure ? Quelles surfaces ? Quel niveau de performance ? ….

Choix du type d’opération

Choisir quel type de professionnel va vous accompagner pour réaliser la conception et la construction :

Choix du terrain

  • Rechercher le bon terrain
  • Faire une analyse bioclimatique des terrains visiter, pour évaluer leur potentiel d’économies d’énergie

Financement

  • Préparer un dossier de présentation de votre projet qui donne envie de vous suivre !
  • Réaliser des RDV avec les banques pour valider votre plan de financement

Administratif

  • Signer un compromis de vente pour le terrain
  • Passer chez le notaire pour valider la vente

2-Conception

étapes d'un projet de construction

La conception est l’étape essentielle pour réaliser une maison écologique et performante. Plus votre conception sera réfléchie et détaillée, plus votre maison sera économe et confortable, en maitrisant votre budget.

Esquisse

  • Donne les orientations architecturales : monter à quoi ressemblera votre projet. A ce stade plusieurs variantes peuvent être proposées pour vous aider à décider.

Avant-Projet Sommaire

  • Permet de dimensionner le projet : détaille les dispositions techniques clés à mettre en œuvre pour réaliser le projet tel que validé en ESQUISSE.

 

Avant-Projet Définitif

  • Donne un descriptif détaillé des travaux : permet une définition des solutions techniques précises à mettre en œuvre.

Permis de construire

  • Réalisation du dossier administratif, incluant les plans APS ou APD.

Projet

  • Donne les plans de conception détaillés pour permettre au constructeur de chiffrer le projet en détail.

Etudes d’exécution

  • L’ensemble des plans permettant aux entreprises de réaliser le projet. Généralement effectué par les entreprises.

Visa

  • Dossiers de vérification des études EXE par l’équipe conception : permet de vérifier que les plans EXE des entreprises sont correctes.

3-Chantier – construction

Un chantier qui se déroule bien est un chantier bien préparé. N’oubliez pas toutes ces étapes :

Préparation chantier

  • Installations de chantier
  • Compteurs
  • Voie d’accès

Gros œuvre et VRD

  • Fondations
  • Réseaux

Structure

  • Murs
  • Planchers
  • Toiture

Second Œuvre

  • Menuiseries extérieures
  • Cloisons
  • Escaliers
  • ..

CVC / électricité / plomberie

  • Chauffage
  • Ventilation
  • Électricité
  • Plomberie

Finitions

  • Peintures
  • Bardage
  • Enduit

Livraison du chantier

Une fois la construction terminée, ce n’est pas fini. Il est important que vous réceptionniez la maison et vérifiez que tout est en ordre de marche :

Mise en Service

  • Démarrage et réglages des équipements

Livraison

  • Vérification de tous les ouvrages par l’équipe de conception et le propriétaire

Suivi des performances

  • SAV
  • Mesures
  • Réglages

[Bioclimatisme] Diminuer la consigne de température et faites des économies d’énergie

Faire des économies d’énergie efficaces en réglant simplement la consigne de chauffage à la bonne température ? Je vous explique ici de combien diminuer la consigne de température et vous donne les résultats sur votre facture d’énergie.

Cliquez pour démarrer la vidéo :

La réglementation considère que la température dans chaque pièce occupée devrait être de 19°C. Dans la pratique, la plupart des gens montant cette température jusqu’à 22°C, voire plus !

Attention, cela peu se comprendre dans une maison ancienne, aux parois froides.
Mais dans une Maison Passive, les parois étant chaudes à tout moment, la température opérative est bien supérieure. Vous pouvez donc indiquer une consigne de 19°C sur votre moyen de chauffage et garantir un bon confort à tut moment.

J’ai réalisé plusieurs calculs de simulation thermique pour évaluer l’impact de la consigne de température sur votre facture énergétique.

 

Diminuer la consigne de températureLe résultat : jusqu’à +50% de consommations en chauffage pour une augmentation de 3°C ! Voilà un moyen simple de faire des économies d’énergie.

Et pour vous permettre une température à 19°C, commencez par concevoir gratuitement votre Maison Passive :

 

[Bioclimatisme] Faire cohabiter stratégie d’hiver et stratégie d’été dans votre maison

Parce que parfois il fait trop chaud, et d’autres fois, il fait trop froid, votre maison doit pouvoir s’adapter à ces changements de climat et ses conséquences contradictoires. Je vous montre ici comme concilier ces 2 stratégies de conception pour adapter le bioclimatisme en hiver et en été:

Comment assurer le bioclimatisme en hiver et en été ?

Pour garanti de bonnes performances énergétiques et un confort maximal dans une maison bioclimatique en hiver comme en été, il est important de bien identifier les stratégies pouvant être contre-productive dans un cas ou dans l’autre. La 2ème étape sera de mettre en place un compromis pour satisfaire votre confort en été comme en hiver :

Capter/se protéger

  • Localisation et taille des fenêtres pour l’hiver
  • Profiter de la course du soleil : masques solaires pour stopper rayonnement direct

Eviter/stocker

  • Isolation pour l’hiver ET pour l’été
  • Étanchéité à l’air pour l’hiver ET pour l’été
  • Inertie thermique pour l’hiver ET pour l’été
  • Appareils efficaces et bien gérés pour l’hiver ET pour l’été

Conserver/dissiper

  • Ouvertures dimensionnées pour l’été, gestion différente hiver et été
  • Ventilation dimensionnée pour débit hygiéniques ET « booster » piloté pour l’été

En résumé,

  • Bien dimensionner masques et protections solaires
  • Bien piloter les systèmes énergétiques
  • Bien utiliser votre maison

Avant de réaliser cette étape, n’oubliez pas de développer votre stratégie d’hiver et votre Attention ! stratégie d’été.

[Bioclimatisme] Les meilleures solutions bioclimatiques sous climat montagnard

Les meilleures solutions bioclimatiques sous climat montagnard.

solutions bioclimatiques sous climat montagnard

Parce que si vous voulez construire votre maison dans une région montagneuse, les maisons en catalogues ne seront pas nécessairement adaptées aux spécificités du climat. Pour concevoir une maison performante et confortable, la 1ère étape est d’avoir en tête les spécificités du climat. Vous pourrez en déduire les meilleures solutions pour VOTRE projet.

La France possède 4 grands climats différents :

  • océanique
  • continental
  • montagnard
  • méditerranéen

En climat montagnard , l’objectif numéro 1 sera de développer votre stratégie d’hiver, pour :

  • Capter un maximum d’apports solaires, avec des fenêtres bien positionnées, correctement dimensionnées et avec un “pouvoir de captage” élevé.
  • Stocker cette chaleur dans la maison, en insérant des matériaux à haute inertie thermique aux bons endroits
  • Distribuer cette chaleur gratuite dans toutes les pièces, en installation un système de ventilation bien conçu
  • Conserver cette chaleur gratuite, avec une isolation renforcée.

En été, les conditions seront très différentes, et il vous faudra développer une stratégie pour :

  • protéger du soleil
  • éviter les surchauffes
  • minimiser les apports de chaleur internes
  • dissiper la chaleur dès que possible
  • refroidir avec un minimum d’énergie

Vous voulez faire construire dans une autre région ? Regardez les stratégies bioclimatiques pour :

[Bioclimatisme] L’influence du climat sur les consommations

Quelle est l’influence du climat sur les consommations de chauffage ?

Réponse dans la vidéo :

 

J’ai effectué quelques modélisations énergétiques dan différentes villes de France pour la même maison, dans les mêmes circonstances. Selon le cimat change.

 

Voici les résultats :

influence du climat

Entre un climat continental froid et humide et un climat méditerranéen chaud et sec, le besoin en chauffage est divisé par 3.

Mais attention, le Sud de la France se trouve aussi confronté à une autre problème, complexe à gérer : Faire cohabiter stratégie d’hiver et stratégie d’été dans votre maison

Découvrez comment concevoir votre maison bioclimatique selon votre région :

Et pour démarrer la conception bioclimatique de votre projet, cliquez ici :

Comment concevoir sa maison bioclimatique avec la stratégie d’hiver